Instandsetzung vs. Instandhaltung einer Gewerbeimmobilie

Gewerbeimmobilien, also Grundstücke, Gebäude oder Gewerbeflächen, sind Objekte, die zum Teil oder komplett für gewerbliche Zwecke verwendet werden. Sollen an einer Gewerbeimmobilie Renovierungsmaßnahmen vorgenommen werden, tut man gut daran, sich im Vorfeld zu informieren, worauf zu achten ist. Schnell wird aus einem kleinen Mangel ein erheblicher Schaden. Die Deutsche Objekt-Service hat spezialisierte Fachhandwerker, die einen großen Teil der kleinen Schäden und Schönheitsfehlern an Holz, Kunststoff, Aluminium, folierten Elementen, Verglasungen, Bade- und Duschwannen, Bodenbelägen usw. beheben können.

Was darüber hinaus Vermieter als auch Mieter beachten müssen, haben wir für Sie einmal zusammengestellt

4 Punkte, die Sie als Vermieter beachten müssen

Wird eine Immobilie als Gewerbeimmobilie vermietet, so ist dies nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Im Unterschied zu einer privaten Vermietung können die Mietverträge allerdings wesentlich flexibler gestaltet werden, denn der Schutz des Mieters im Wohnraum entfällt bei einer gewerblichen Immobilie in weiten Teilen. Trotzdem haben Vermieter und Mieter gewisse Pflichten.

Die vier wichtigsten Voraussetzungen für eine gewerbliche Vermietung:

1. Instandsetzung:

Vermieter müssen dem Mieter die Gewerbeimmobilie in einem uneingeschränkt nutzbaren Zustand zur Verfügung stellen. Das bedeutet, dass Mängel und Schäden vor Einzug behoben sein müssen und dieser Zustand über die gesamte Mietdauer auch erhalten bleiben muss.

2. Konkurrenzschutz:

Der Vermieter stellt sicher, dass keine Mietverträge geschlossen werden, bei denen zwei oder mehrere Mieter eines Objektes in direkter Konkurrenz zueinanderstehen. Der Konkurrenzschutz bezieht sich dabei nicht nur auf eine Immobilie, sondern schließt auch ein und dasselbe Grundstück mit ein. Grund ist der Schutz des Mieters vor Gewinneinbußen.

3. Garantiehaftung:

Schon in der Klausel zur Instandsetzung hat sich der Vermieter dazu verpflichtet, Mängel oder Schäden vor Einzug zu beseitigen. Entsteht nun während der Vertragslaufzeit durch unsachgemäße Wartung oder durch Baumaßnahmen ein Schaden, so ist der Vermieter zu Schadensersatz verpflichtet. Inwieweit eine solche Garantiehaftung im Vertrag ausgeklammert werden kann, muss im Detail von beiden Parteien betrachtet werden.

4. Brandschutz:

Alle Brandschutzmaßnahmen, die bei einer Immobilie vorgenommen werden, müssen zwingend den aktuell geltenden Richtlinien entsprechen. Die Kosten für solche Maßnahmen trägt in der Regel der Vermieter und sie umfassen unter anderem Lüftungsanlagen, aber auch Brandschutztore oder Blitzschutzanlangen. Müssen jedoch Umbaumaßnahmen in Bezug auf den Brandschutz vorgenommen werden, ist der Mieter in der Pflicht, diese beim zuständigen Amt zu beantragen.

Instandsetzung einer gewerblich genutzten Immobilie

Von einer Instandsetzung spricht man, wenn in einem Gebäude Maßnahmen vorgenommen werden, die dazu führen, dass die Immobilie uneingeschränkt nutzbar ist. Alles, von der Planung über verschiedene Abstimmungen bis hin zur Abnahme der Maßnahmen nach Beendigung der Arbeiten, beschreibt deren Umfang. Kommt es beispielsweise durch eine Beschädigung einer Wasserleitung zu einem Rohrbruch, dann spricht man bei der Reparatur von einer Instandsetzung. Auch der Austausch beschädigter Fenster oder Türen ist eine solche Maßnahme. Mit der Deutschen Objekt-Service gelingt solch ein Austausch schnell und reibungslos.

Zusammenfassend sagen kann man, dass alle Maßnahmen, die dazu führen, dass ein Objekt zu seinem bestimmungsmäßigen Gebrauch genutzt werden kann und dazu dienen, einen einmal vorhandenen gewesenen Zustand zu erlangen, in den Bereich einer Instandsetzung fallen.

Wichtig ist zu wissen, dass die Instandsetzung einer Immobilie in den Pflichtbereich des Vermieters fällt.

Instandhaltung als vorbeugende Maßnahme

Im Gegensatz zu einer Instandsetzung soll die Instandhaltung nicht dazu führen, dass ein bestimmter Zustand einer Immobilie erreicht wird. Instandhaltungsmaßnahmen sollen hingegen dazu führen, dass der Zustand, in dem die Immobilie bezogen wurde, erhalten bleibt. Darunter fallen alle pflegenden, vorsorgenden und erhaltenden Maßnahmen, die schweren Mängeln vorbeugen. Auch sogenannte Schönheitsreparaturen gehören zu einer Instandhaltung. Unser Netzwerk aus mehr als 300 Gewerkspezialisten unterstützt Sie gerne bei notwendigen Maßnahmen

Vermieter können entscheiden, ob die Instandhaltungsmaßnahmen vorbeugend durchgeführt werden sollen oder erst dann, wenn ein Mangel aufgetreten ist. In beiden Fällen ist festzuhalten, dass es sich um einen fortlaufenden Prozess handelt, bei dem einige Wartungsintervalle gesetzlich vorgeschrieben sind und streng eingehalten werden sollten. Die entstehenden Kosten können, anders als bei einer Wohnraumvermietung, zu größeren Teilen auf den Mieter umgelegt werden.

Folgende vier Bereiche deckt eine Instandhaltung ab:

Inspektion: Untersuchung der Bauteile, beispielsweise durch den Schornsteinfeger
Wartung: Erhaltung der Funktionstüchtigkeit von Anlagen
Instandsetzung: Reparaturen, um einen Soll-Zustand zu erreichen
Verbesserung: Folge einer Reparatur, bei der das Endergebnis den ursprünglichen Zustand übersteigt.

Das Ziel ist es, den Wert einer Immobilie zu erhalten oder sogar noch zu steigern. Umsetzungen von Energiesparmaßnahmen, technische Verbesserungen oder Modernisierungsmaßnahmen sind nur drei Beispiele dafür.

Unterschiede zwischen Sanierung und Modernisierung

Von einer Modernisierung spricht man, wenn die baulichen Maßnahmen nicht dem Erhalt einer Immobilie dienen, sondern darüber hinaus gehen und eine Veränderung der Mietsache als Folge haben. Wird der Wohnraum vergrößert, die Wohnverhältnisse verbessert oder Maßnahmen ergriffen, die zum Klimaschutz beitragen, dann fällt dies unter eine Modernisierung. Auch wenn beispielsweise ein intaktes Fenster durch eines mit einem besseren Schallschutz oder einer besseren Wärmedämmung ersetzt werden soll, spricht man von Modernisierung. Damit die Kosten, aber auch die Beeinträchtigungen durch Staub und Lärm so gering wie nur möglich sind, ist die Deutsche Objekt-Service GmbH in der Lage, in vielen geeigneten Fällen einen solchen Austausch durch die entsprechenden Fachleute durchführen zu lassen.

Auch die Kosten, die durch eine Modernisierung entstehen, können, analog zur Instandhaltung, zu einem bestimmten Teil auf den Mieter umgelegt werden.

Besteht in einem Objekt ein Schaden und wird dieser repariert, dann spricht man von einer Sanierung. Es muss für eine solche Tätigkeit also immer einen auslösenden Anlass geben. Eine Sanierung kann demnach mehrere Maßnahmen der Instandhaltung, aber auch der Instandsetzung beinhalten. Meist ist sie viel umfassender und mitunter wird in eine veraltete Bausubstanz eingegriffen, wie beispielsweise bei einer Kernsanierung.

Kurz zusammenfassen lässt sich sagen, dass es bei einer Modernisierung darum geht, ein Objekt zu verbessern. Eine Sanierung hat als Ziel, ein Objekt zu „reparieren“.

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